Rent to buy con opzione, preliminare o riserva di proprietà: le tante facce dell’affitto con riscatto
se non si dispone del capitale iniziale necessario per comprare casa, una valida alternativa è quella di scegliere la formula rent to buy o affitto con riscatto. si tratta di un istituto a metà strada tra il mutuo e l’affitto: il futuro acquirente paga un canone mensile leggermente superiore a quello di mercato e ha la possibilità, dopo un certo numero di anni, di “riscattare” la casa ad una somma già pattuita, scontando parte dei canoni già corrisposti al proprietario. ma il mondo in parte inesplorato, e non del tutto normato, dell’affitto con riscatto presenta molteplici opzioni
le caratteristiche dell’affitto con riscatto
si tratta di un contratto di locazione con traslazione della proprietà che fornisce indubbi vantaggi sia all’acquirente che al venditore. quest’ultimo ha la possibilità di percepire un guadagno superiore a quello di un contratto di locazione tradizionale (di solito superiore al 14% alla quota mensile dell’affitto) e una caparra-anticipo equivalente al 6/8% del valore della casa
per quanto riguarda il compratore, gode fin da subito dell’usufrutto della casa che andrà a comprare, non paga le imposte sulla proprietà che restano a carico del proprietario e ha un certo numero di anni (di solito 2-4 anni) per ottenere il capitale necessario a concludere l’acquisto
le varie opzioni
chi acquista casa tramite l’affitto con riscatto può scegliere tra due diverse opzioni
acquisto con riscatto con opzione -all’acquirente è concessa la possibilità di tramutare in qualsiasi momento la locazione in una compravendita e i canoni già versati sono un anticipo per l’acquisto. l’acquirente ha il vantaggio di poter scegliere se acquistare o meno l’immobile. lo svantaggio per quest’ultimo è che non potrà pretendere il rimborso delle somme già versate, mentre per il venditore che sarà difficile riottenere la disponibilità dell’immobile.dal punto di vista fiscale, le imposte sono inizialmente come locazione e in seguito come acquisto, mentre l’imposta di proprietà è a carico del venditore
acquisto con riscatto con preliminare- presenta gli stesi vantaggi e obblighi fiscali dell’affitto con opzione, ma è necessario specificare che il contratto è prelimare per non rischiare ipoteche e trascrizioni pregiudiziali a carico del venditore. un’alternativa per risolvere questa situazione è la trascrizione nei registri immobiliare, ma “la protezione” è limitata a 3 anni
acquisto con riscatto automatico: nel contratto è presente una clausola che prevede il passaggio di proprietà automatico dell’immobile dal venditore/locatore all’acquirente al raggiungimento di un determinato numero di canoni
con riserva di proprietà: nel contratto è presente una clausola che la vendita e il conseguente passaggio di proprietà è posto in essere solo con il pagamento dell’ultima rata